Ceny mieszkań stale rosną, a mimo to popyt na nie nie maleje. W raporcie Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-kwiecień 2018 roku GUS podał wstępne dane:

w okresie styczeń-kwiecień 2018 r. oddano do użytkowania 58 095 mieszkań, tj. o 12,2% więcej niż przed rokiem.

Wzrost zapotrzebowania na mieszkania z rynku pierwotnego nie idzie w parze ze wzrostem demograficznym. Skąd więc takie statystyki? Rok 2017 był przełomowym rokiem na rynku nieruchomości. Deweloperzy oddali do użytkowania 90 000 lokali i podpisali umowy na sprzedaż ok. 100 000 kolejnych.* Przewidywano, że dobra hossa na rynku nieruchomości skończy się wraz z dopłatami z programu MDM. Tak się jednak nie stało. Inwestorów nie zniechęciły także znaczne podwyżki cen nieruchomości. Na wyższą cenę metra kwadratowego mieszkań wpłynął wzrost cen gruntów, materiałów i robocizny, a także chęć wyrównania strat lub zbyt niskich dochodów z poprzednich inwestycji. Poza tym popyt na rynku mieszkań deweloperskich znacznie przewyższa podaż, a to pozwala na selekcję klientów poprzez podwyżkę cen. Raport REAS Rynek mieszkaniowy w Polsce – I kwartał 2018 r.** wskazuje, że w pierwszym kwartale 2018 roku sprzedano 18 400 mieszkań deweloperskich (o 200 mniej niż w pierwszym kwartale 2017 roku), a wprowadzono do sprzedaży 14 900 mieszkań (o 1 100 mniej niż rok wcześniej). Biorąc pod uwagę wzrost cen nieruchomości, spadek ten nie świadczy o zmniejszającym się popycie, a widocznie niskiej podaży.

 

Co więcej, boom na zakup mieszkań nie dotyczy jedynie rynku pierwotnego. Coraz częściej nieruchomość staje się inwestycją, a nie domem w pojęciu stałego miejsca zamieszkania – popularny stał się więc zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych, a tutaj w grę wchodzi także rynek wtórny. Na popyt wpływa niska stopa procentowa kredytów hipotecznych oraz stabilizująca się inflacja, poniżej 2%. Taka sytuacja zachęca do zaciągania kredytów hipotecznych i upatrywania się dobrze prosperującego biznesu na rynku wynajmu nieruchomości. Czy słusznie? Inwestowanie w nieruchomości z pewnością ma sens w dwóch przypadkach:

  • inwestorzy prywatni: lokowanie własnych oszczędności w nieruchomości licząc na stosunkowo szybki zwrot inwestycji
  • firmy: optymalizacja podatkowa

 

Firmy odnotowujące wysokie zyski inwestują w nieruchomości i nie ma w tym nic dziwnego. Obniżają w ten sposób wysokość podatku odprowadzanego do fiskusa, a wpisując do rodzaju działalności zarządzanie nieruchomościami, otrzymują prawo do odpisów amortyzacyjnych w wysokości nawet do 10% rocznie. Remontując lokale na wynajem „wrzucają w koszty” środki wydane na remont, a jednocześnie podwyższają standard mieszkań. Dzięki temu stale są konkurencyjni, a wynajem oprócz optymalizacji podatkowej pozwala odnotować zysk – w przypadku gdy przedsiębiorstwo kupuje nie jedno mieszkanie, a np. całe piętro w nowo powstałej inwestycji zysk może być znaczny i z czasem wynajem może stać się kolejnym źródłem przychodu, nawet jeśli dana firma nie miała wcześniej nic wspólnego z tą branżą. Gdy jakiś czas później przedsiębiorstwo odnotuje straty w swojej działalności, sprzedaż nieruchomości być może pozwoli je zredukować.

 

 

Co z inwestorami prywatnymi? Coraz częściej zakup nieruchomości pod wynajem traktuje się jako lokatę. Jak podaje Bartosz Turek, analityk firmy Open Finance:

Polacy wyciągnęli z banków i zainwestowali w mieszkania ok. 20 mld zł.

Takie rozwiązanie wydaje się rozsądne – zamiast trzymać 300 000 zł na nisko oprocentowanej lokacie, znacznie więcej można zyskać, kupując bezczynszowe mieszkanie pod wynajem i sprzedając je w tej samej cenie kilka lat później, a zyski z wynajmu traktując jako stopę zwrotu. Podobnie, gdy mieszkanie nabywa się drogą spadku – niejednokrotnie korzystniejszy może okazać się długoterminowy wynajem gwarantujący dodatkowy przychód i zabezpieczenie w postaci nieruchomości, którą można w każdej chwili sprzedać niż pozbywanie się przedmiotu spadku bądź darowizny bezpośrednio po jego otrzymaniu.

 

 

Popularne ostatnimi czasy kredytowanie zakupu nieruchomości pod wynajem, mającej na celu stworzenie dodatkowego przychodu do gospodarstwa domowego nie zawsze jest tak opłacalne, jak mogłoby się wydawać. Bardzo częstym rozwiązaniem jest zakup dwóch mieszkań na kredyt hipoteczny – jedno ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych a drugie „spłacać się samo” poprzez wynajem. Mało kto bierze jednak pod uwagę, że rentowność takiej inwestycji wynosi zaledwie kilka procent, a suma ta nie pozwala na utrzymanie nieruchomości stale w tym samym standardzie bez nakładów dodatkowych środków przy jednoczesnym odkładaniu dochodów z wynajmu. Kupując nieruchomość o wartości 250 000 zł, przy 20% wkładzie własnym, rata kredytu hipotecznego zaciągniętego na 30 lat wynosi ok. 1 000 zł. Jeśli w przyszłości inflacja pójdzie w górę i stopa główna zostanie podniesiona chociażby o 2 punkty procentowe, rata kredytu będzie wyższa o kilkaset złotych. Jednocześnie standard mieszkania po kilku latach użytkowania ulegnie obniżeniu, w związku z czym wysokość odstępnego także się obniży – w takiej sytuacji może się okazać, że wynajem nie przynosi żadnych zysków, a być może nawet wygeneruje straty. Jeżeli ponad 60% formy działalności na rynku wynajmu stanowi zakup inwestycyjny nieruchomości przez osoby prywatne*** to nietrudno domyślić się, że konkurencja niedługo będzie jeszcze większa. Wygrają ci, którzy w tej samej cenie będą oferować nieruchomości o wysokim standardzie i ci, którzy generowali dodatkowe dochody z najmu już od kilku lat, gdy ta forma inwestowania nie była jeszcze tak popularna. Zdarzają się pewnie sytuacje, w których inwestowanie w nieruchomości nawet przy wsparciu kredytu hipotecznego jest dobrym rozwiązaniem. Takimi sytuacjami mogą być np. małe miasta, w których nieruchomości są bardzo tanie, rynek wynajmu mało konkurencyjny a miejsc pracy jest niewiele, w związku z czym ludzie nieposiadający zdolności kredytowej zmuszeni są mieszkanie wynająć, a nie kupić lub wprost przeciwnie – bardzo duże miasta, przez które przewija się mnóstwo turystów, osób pracujących i studentów a mieszkanie kupowane jest z myślą o wynajmie krótkoterminowym. Forma inwestowania w nieruchomości w oparciu o kredytowanie ma szansę na powodzenie w przypadku, gdy inwestor stale interesuje się zmianami w branży, a także bierze pod uwagę inne czynniki społeczne i ekonomiczne. Obecność na rynku nieruchomości przypadkowych inwestorów może przynieść niekorzystne dla nich skutki.

 

 

* dane z Newsweek BIZNES (22-28.01.2018)
** raport REAS 2018/04/02/W1 Rynek mieszkaniowy w Polsce – I kwartał 2018 r. stworzony został na podstawie badania rynku nieruchomości sześciu miast w Polsce: Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Wrocław, Warszawa
*** raport REAS 2017/09/01/W2 Najem mieszkań w Polsce. Właściciele indywidualni i ich zasoby.

 

fot. Kaboompics